Пролонгация договора аренды

Ще з давніх часів нерухомість була надзвичайно прибутковою справою для своїх власників, оскільки її оренда та продаж завжди приносили непоганий дохід. Що ж стосується сьогодення, то хочеться зазначити, що здача в оренду нерухомості користується більшою популярністю серед власників нерухомого майна аніж її продаж, оскільки це є досить простим та вигідним видом господарської діяльності. У зв'язку з цим не викликає сумніву, що практика регулювання відносин у сфері оренди нерухомого майна є завжди актуальною для багатьох суб'єктів господарювання.

Як відомо основним документом, який регулює відносини між власником нерухомого майна, а саме орендодавцем (наймодавцем) та особою, яка бажає прийняти майно у користування на певний строк, а саме орендарем (наймачем) є договір найму (оренди). Однак необхідно відмітити, що відноситни у сфері оренди нерухомого майна досить часто носять стабільний характер, і навіть після закінчення строку дії договору оренди орендодавець та орендар продовжують мати інтерес у передачі та отриманні майна в користування. В таких випадках виникає необхідність пролонгації договору або укладення договору на новий строк. Варто зазначити, що це є дві різні норми, які визначені чинним законодавством України. По — перше, що стосується терміну пролонгація, то у перекладі з англійської мови він означає продовжувати далі, тягнути, а у перекладі з латині — продовження строку дії будь — якого процесу. Таким чином, під продовженням договору треба розуміти збільшення строку його дії.

Цивільний кодекс України передбачає можливість автоматичної пролонгації договору оренди в разі відсутності заперечень як зі сторони орендодавця, так і зі сторони орендаря, про це зокрема йдеться у ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України та ст. 17 Закону України “Про оренду”. Відповідно до даних статтей, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Таким чином виходячи із положень даної статті підставою для продовження відносин найму стосовно наймодаця є його мовчазна згода, яка виражається у відсутності заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму, а стосоно наймача бажання продовжувати відносини найму, висловлюється активними діями — шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору найму.

Необхідно зазначити, що в даному випадку відповідаючи на запитання потрібно чи не потрібно письмово інформувати сторону договору про автоматичну пролонгацію договору сторони визначають на власний розсуд, оскільки в чинному законодавстві України дана норма відсутня. Однак щоб уникнути безлічі проблем, які можуть виникнути в майбутньому, слід все ж таки включати у договорі пункт, який регулює відносини між сторонами після закінчення дії договору, в якому прописувати чіткі випадки пролонгації договору, а також випадки розірвання договору та відмови від пролонгації договору із зазначенням обов'язкового письмового повідомлення сторін про це.  Наприклад, той же самий рекомендований лист з описом та повідомленням про вручення буде належним доказом своєчасного повідомлення орендаря та орендодавця про пролонгацію договору або про припинення дії договору та відмову від пролонгації.

Щодо другої норми, то вона стосується переважного права орендаря на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору,  про це зазначається  зокрема у ч.1 ст. 285 Господарського кодексу України та у ст. 777 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч.1 ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку договору оренди. А згідно ст. 777  Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за  договором найму,  після  спливу  строку  договору  має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір  скористатися  переважним  правом  на укладення  договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до  спливу  строку  договору  найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк   встановлюються   за домовленістю  сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору  переважне  право  наймача  на  укладення договору припиняється.

В даному випадку необхідно зазначити, що наймач може скористатись цим правом не автоматично, а за наявності наступних умов:

1.    Якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму, тобто своєчасно сплачував орендну плату, утримував майно в належному стані, не допускаючи його погіршення, та сумлінно виконував інші обов'язки, передбачені договором.

2.    Якщо наймодавець має намір надалі здавати майно в найм;

3.    Якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, які пропонують іншим претендентам;

4.    Якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення наймач повинен зробити до спливу строку договору найму в строк, установлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено в розумний строк, під яким розуміється строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем усіх умов нового договору найму й підписання необхідних документів.

Також досить цікавим в даному випадку є те, що дана стаття надає наймачеві лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк, але вона не зобов'язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах на яких був укладений попередній договір. І у випадку наприклад недосягнення сторін згоди щодо плати за користування майном переважне право на укладення договору у наймача припиняється, а наймодавець вправі укласти договір оренди з третіми особами. Однак в таких випадках необхідно пам'ятати, що нові умови, які пропонуються неймачеві можуть бути більш або менш вигідними для нього, однак вони не повинні бути гіршими за умови, які пропонуються третім особам.

Хочеться зазначити, що на сьогоднішній день почастішали випадки звернення до суду  з позовними вимогами про спонукання укласти договір. Такі спори виникають насамперед внаслідок відмови орендодавця від укладення відповідного договору оренди із орендарем на новий строк із причини необхідності використання майна у власній виробничій діяльності без намірів його передачі в оренду третім особам, а орендар заперечуючи цьому посилається на положення статті 777 Цивільного кодексу України та ст. 285 Господарського кодексу України, згідно яких він має переважне право на укладення договору оренди на новий строк при умові належного виконання своїх зобов'язань за договором оренди. Що ж стосується практики застосування судами даної норми, то варто відмітити, що вона є досить спірною. В деяких випадках суди іноді задовольняють такі позови, мотивуючи це тим, що оскільки орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, а саме своєчасно сплачував орендну плату за користування майном, підтримував майно в належному стані, а також те, що орендодавцем не було доведено намір використовувати приміщення для власних потреб, то позов підлягає задоволенню. Однак з такими висновками не можна погодитись, оскільки  по — перше, задоволення позову тільки з тієї підстави, що орендар належним чином виконував зобов'язання за договором оренди, є недостатнім для надання йому переважного права на продовження строку його дії. По — друге, згідно ст. 134 Господарського кодексу України та ст. 314 Цивільного кодексу України власник володіє, користується та розпоряджається майном на власний розсуд, а отже, він має повне право на відмову від продовження договору оренди, та право на використання майна у власних виробничих потребах.  А по — третє, все ж таки в даних справах саме орендар зобов'язаний згідно статей 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України надати докази того, що орендодавець має намір здавати в оренду спірне орендоване майно третім особам, а це не завжди є можливим. Тому, в більшості таких випадків на стадіях апеляційного чи касаційного провадження такі рішення судів першої інстанції все ж таки скасовуються.

Таким чином для того, щоб себе підстрахувати від подібних ситуацій орендодавцеві знову ж таки необхідно в договорі оренди включити пункт який передбачатиме його право відмовитись від укладення договору оренди на новий строк із орендарем, а також третіми особами у випадку необхідності використання майна для власних виробничих потреб, з обов'язковим письмовим повідомленням про це орендаря до закінчення строку дії договору.

 

Автор – Ольга Штогрин, юрист юридичної компанії “Старчук Плачинда та партнери”

Новые объекты

ea_529b32b7cb5a439jpg_13867597355
Сдам в аренду офис 26 ...

Цена:  $ 400
Сдам в долгосрочную аренду офис 26 кв.м в Соломенском р-не -пр-т Краснозвездный, 39 (Соломенский...
ea_529b323c169cc2_13867595242
Сдам в аренду помещени...

Цена:  $ 1.305
Сдам в долгосрочную  аренду торгово-офисное  помещение ул. Радченко,8 Соломенский р-н. Проездное...
ea_0991940138_3_13836452018
ХОЗЯИН: АРЕНДА: 2-комн...

Цена:  $ 900
099 194 01 38 Хозяин. Без Комиссий. Шикарная двух комнатная квартира: 58 м.кв., новая: только пос...

2

nbp-posrednik-baner-5

Курс валют НБУ


Warning: Creating default object from empty value in /var/www/nbp_org_ua/data/www/nbp.org.ua/modules/mod_jextcurrency/helper.php on line 45

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/nbp_org_ua/data/www/nbp.org.ua/modules/mod_jextcurrency/helper.php on line 46
GBP
100
GBP
3282,342 -8,643
RUB
10
RUB
4,305 0,018
PLN
100
PLN
700,760 0,260
EUR
100
EUR
2983,485 -11,081
USD
100
USD
2550,641 -6,631
Дата: 18.08.2017