Купля - продажа

Купівля нерухомості завжди була та залишається досить важливим кроком у житті кожної особи, і саме тому до цієї події необхідно ставитись з повною відповідальністю. Важливість також пов'язується із збільшенням в нашій державі махінацій із нерухомістю, і тому, щоб не стати жертвою такої ситуації завжди перед укладенням договору купівлі — продажу необхідно в повному обсязі дослідити усі потрібні для даної операції документи.

Перш за все необхідно відмітити, що випадки шахрайства трапляються як при купівлі житла на вторинному ринку, так і при купівлі житла на первинному ринку нерухомості. Що стосується купівлі житла на вторинному ринку, то в даному випадку варто зазначити, що  найбільший ризик подальшого розірвання договору купівлі-продажу та визнання його недійсним в суді представляють квартири або будинки, які є спільною сумісною власністю подружжя, або ж в яких проживали неповнолітні діти, а ті, які нещодавно отримані у спадщину.

По — перше, якщо квартира чи будинок є спільною сумісною власністю подружжя, то при її продажі від чоловіка або дружини продаця повинна бути письмова, нотаріально засвідчена згода на вчинення такого правочину. Це зокрема передбачено ч.3 ст. 65 Сімейого кодексу України в якій зазначається, що для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів  стосовно  цінного  майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на  укладення  договору,  який  потребує  нотаріального посвідчення  і  (або)  державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. Також у ч. 2 ст. 65 Сімейного кодексу України передбачено, що дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого,  що укладений другим із подружжя без її,  його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового. Таким чином оскільки договір купівлі — продажу нерухомого майна згідно ст. 657 Цивільного кодексу України  укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, то в даному випадку обов'язково має бути письмова, нотаріально засвідчена згода чоловіка чи дружини продавця.

По-друге, що стосується продажу нерухомості в якій прописані неповнолітні діти у віці до 18 років, то в даному випадку обов'язково повинен бути дозвіл з органу опіки та піклування. Відповідно до ч.1 ст. 177 Сімейного кодексу України батьки зобов'язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Батьки  малолітньої  дитини  не  мають  права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, а саме укладати договори,  які  підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири. У відповідності до ч.3 ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» для здійснення   будь-яких   правочинів  стосовно  нерухомого майна,  право власності на яке або право користування  яким  мають діти,  потрібна  попередня  згода  органів  опіки та піклування. Згідно ч.4 ст. 177 Сімейного кодексу України дозвіл  органу опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого  майна  дитини  надається  в  разі  гарантування збереження її права на житло. Згідно ч. 6 ст. 203 Цивільного кодексу України правочини, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не можуть суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей. Відповідно до ч.3 ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства» батьки або  особи,  які  їх  замінюють,  не  мають  права без дозволу  органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від  належних  дитині  майнових  прав,  здійснювати розподіл, обмін,  відчуження  житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання.

Отже, як вбачається із вищенаведеного, наше законодавство перш за все захищає інтереси неповнолітніх дітей, а отже, щоб не потрапити в халепу та довгу судову тяганину, при укладенні купівлі — продажу нерухомості, потрібно вимагати від продавця довідку форми №3, в якій безпосередньо повинні бути зазначені усі члени сім'ї продавця, а також дозвіл з органу опіки та піклування на продаж нерухомості.

По — третє, необхідно зазначити, що досить часто трапляються випадки,  коли квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини. Також необхідно зазначити, що бувають випадки, коли у продавця є свідоцтво про прийняття спадщини, однак родичі спадкодавця не згодні з цим, та звертаються до суду із відповідним позовом. В таких випадках перед укладенням договору купівлі — продажу також необхідно дізнатися, чи є у продавця родичі, які можуть претендувати на дане майно, якщо виявиться, що такі родичі є, то необхідно поцікавитись, чи була з їхньої сторони відмова від прийняття спадщини, та чи не була дана відмова відкликана. Відповідно до ст. 1273 Цивільного кодексу України спадкоємець за заповітом або за законом може відмовитися від прийняття спадщини протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу. Заява про відмову від прийняття спадщини подається нотаріусу за місцем відкриття спадщини. Фізична особа, цивільна дієздатність якої обмежена, може відмовитися  від  прийняття  спадщини  за  згодою  піклувальника і органу опіки та піклування. Неповнолітня особа віком від чотирнадцяти до вісімнадцяти років може відмовитися від прийняття спадщини за згодою батьків (усиновлювачів), піклувальника і органу опіки та піклування.  Батьки  (усиновлювачі), опікун можуть відмовитися від прийняття спадщини,  належної малолітній, недієздатній особі, лише з дозволу органу опіки та піклування. Відмова від  прийняття  спадщини є безумовною  і беззастережною. Відмова від  прийняття  спадщини  може  бути  відкликана протягом строку, встановленого для її прийняття.

Також спадкоємці, які прийняли спадщину, можуть укласти між собою договір поділу спадкового майна. Такий договір посвідчується нотаріально. Згідно з ч.3 ст. 1267 Цивільного кодексу України якщо спадщина складається з нерухомості або транспортних засобів, то розподіл здійснюється за спеціальною процедурою. Спадкоємці за законом відповідно до положень письмової та нотаріально посвідченої угоди, яку вони уклали між собою, визначають розміри власних часток у спадковому майні. Спадкоємці за письмовою угодою між собою, посвідченою нотаріусом, якщо це стосується нерухомого майна або транспортних засобів, можуть змінити розмір частки у спадщині когось із них.

Таким чином варто зазначити, що для підписання договору купівлі — продажу потрібні наступні документи:

1.     Документ, що підтверджує право власності на нерухомість. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

2.     Крім зазначених документів також потрібна письмова, нотаріально засвідчена згода на вчинення договору купівлі — продажу від дружини чи чоловіка продавця, якщо нерухомість є спільною сумісною власністю подружжя; дозвіл органу опіки та піклування, якщо в квартирі чи будинку які продаються прописані та проживають неповнолітні діти;  письмова заява про відмову від прийняття спадщини від родичів продавця, або ж договір про поділ спадкового майна, якщо квартира чи будинок були нещодавно отримані у спадщину; довідка форми №3 про всіх членів сім'ї продавця прописаних у квартирі чи будинку які продаються.

3.     Крім правовстановлюючих документів нотаріуси вимагають також витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно із Бюро технічної інвентаризації на спеціальному бланку. У випадку, коли БТІ не підключено до електронного Реєстру прав власності на нерухоме майно, то воно видає довідку-характеристику. Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. При відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

 

Автор – Ольга Штогрин, юрист юридичної компанії “Старчук Плачинда та партнери”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новые объекты

ea_529b32b7cb5a439jpg_13867597355
Сдам в аренду офис 26 ...

Цена:  $ 400
Сдам в долгосрочную аренду офис 26 кв.м в Соломенском р-не -пр-т Краснозвездный, 39 (Соломенский...
ea_529b323c169cc2_13867595242
Сдам в аренду помещени...

Цена:  $ 1.305
Сдам в долгосрочную  аренду торгово-офисное  помещение ул. Радченко,8 Соломенский р-н. Проездное...
ea_0991940138_3_13836452018
ХОЗЯИН: АРЕНДА: 2-комн...

Цена:  $ 900
099 194 01 38 Хозяин. Без Комиссий. Шикарная двух комнатная квартира: 58 м.кв., новая: только пос...

2

nbp-posrednik-baner-5

Курс валют НБУ


Warning: Creating default object from empty value in /var/www/nbp_org_ua/data/www/nbp.org.ua/modules/mod_jextcurrency/helper.php on line 45

Warning: Creating default object from empty value in /var/www/nbp_org_ua/data/www/nbp.org.ua/modules/mod_jextcurrency/helper.php on line 46
GBP
100
GBP
3415,997 -9,898
RUB
10
RUB
4,754 0,011
PLN
100
PLN
669,336 -5,739
EUR
100
EUR
2859,873 -15,138
USD
100
USD
2673,278 -2,395
Дата: 24.04.2017